요지 : 건축심의가 건축허가(주택건설 사업승인)보다 선행되어야 합리적이자는 의견입니다

공동주택 사업승인을 진행하다보면, 심의(건축, 도시계획, 경관, 교통) 와 사업승인 두단계 업무를 진행하게 됩니다

지자체 마다 선, 후 관계가 다른데

서울시 등 대부분의 지자체는 건축심의를 선행하고,  심의통과후 사업승인을 신청하게되나

일부 지자체는 사업승인과 건축심의를 병행(정확하게는 사업승인 선접수, 건축심의 후행) 하여 진행합니다

이렇게 선,후가 바뀐 인허가에서 문제점은 다음과 같습니다

사업승인을 접수하여, 관련부서 전체(약 30-40개부서) 협의를 돌고나서,  건축심의를 받게 되는데

만약 건축심의에서 대폭 수정된 안이 의결된다면, 심의가 끝나고 사업승인 도면을 새로 작성하는 수준까지 수정하여

관련부서 전체를 다시 협의를 보는 상황까지 됩니다 (설계도면 작성 이중,  협의부서 이중)

이렇게 된 사유는

오래전 국토교통부에서  인허가 기간을 단축하기 위한 방안을 생각하다보니, 사업승인과 건축심의를 병행 처리하면 그리 될것으로 판단하고, 그러한 지침이 있었다는 얘기도 있습니다, 

그런데 결과적으로는 사업승인 도서를 두번 작성하고 협의를 두번 받는 경우가 허다 합니다.

다행히 대부분의 지자체는 이러한 문제점을 파악하고, 심의를 먼저 받게 하고 있으나, 아직그렇지 않은 곳도 있습니다

사업승인 접수를 선행하는 지자체의 의견(해명)은 이러 합니다

임야등 개발이 가능한지도 모르는 사업지를, 건축심의를 먼저 선행하면, 사업자는 당연히 사업이 가능한 것으로 오해하여 문제가 될수 있다.  따라서 각 담당자들이 개발 가능여부를 먼저 확인해야 하는데 그러기 위해서는 사업승인 접수를 먼저해야 한다고

참고로 일부 지자체(남양주시)는 이러한 점을 고려하여 다음과 같이 운영하는 사례도 있다고 합니다

- 도시지역이나,  이미 지구단위 계획등이 수립되어 개발 여부가 관건이 아닌 부지는, 건축심의를 먼저 받게하고

- 임야등이 많아 담당자의 검토가 선행될 필요가 있는 곳은 , 사업승인 접수를 먼저하고, 추후 건축심의를 한다고 합니다

또 일부 지자체는, 사업주가 건축심의를 먼저 받든, 사업승인 접수를 선행하는 것을 선택하여 할 수 있게 하기도 한답니다

건축심의를 선행하는 것이 반드시 올바르다고 얘기하고 싶지는 않습니다

다만, 건축심의를 선행하여 기본적인 층수  배치등을 확정짓고,  상세 설계를 하여 사업승인을 접수하는 것이 효율적인 것이지

심의에서 어떻게 바뀔지도 알 수 없는데, 소방서, 에너지, 친환경등등, 인허가에 시간이 많이 걸리는 업무를 중복하여 협의하는 것이 효율적이지 않은 것만은 확실 합니다

건축심의를 먼저 실시하되, 심의접수를 하면, 주요부서(도시계획과, 상하수)의 사전 의견을 간략하게 청취하고,  조건등을 심의에 상정하여, 건축심의 완료후,  사업승인를 접수하여 40여개 관련 부서 협의를 실시하는것이 합리적인 것으로 판단하여 위 글을 올립니다

답변 : 직설적으로 규정되어 있네요..
제4조의2(건축위원회의 건축 심의 등) ① 대통령령으로 정하는 건축물을 건축하거나 대수선하려는 자는 제11조에 따른 건축허가를 신청하거나 대수선 허가를 신청하기 전에 국토교통부령으로 정하는 바에 따라 시·도지사 또는 시장·군수·구청장에게 제4조에 따른 건축위원회(이하 "건축위원회"라 한다)의 심의를 신청하여야 한다.

② 제1항에 따라 심의 신청을 받은 시·도지사 또는 시장·군수·구청장은 대통령령으로 정하는 바에 따라 건축위원회에 심의 안건을 상정하고, 심의 결과를 국토교통부령으로 정하는 바에 따라 심의를 신청한 자에게 통보하여야 한다.